- Lors de l’acquisition d’une terre, d’un accord de conservation ou d’un autre intérêt immobilier à un prix inférieur, correspondant ou, dans des circonstances limitées, supérieur à la valeur estimative, documenter, au moment de la transaction :
- Les éléments qui justifient le prix d’achat.
- Que la transaction ne donne pas lieu à des avantages privés ou injustifiés.
- Obtenir une évaluation indépendante réalisée par un évaluateur qualifié avant la conclusion de la transaction pour étayer le prix d’achat en tenant compte de la juste valeur marchande.
- Toutefois, l’organisme de conservation peut obtenir un court exposé de faits, une lettre d’opinion ou toute autre documentation de la part d’un professionnel de l’immobilier qualifié dans les circonstances limitées suivantes :
- La propriété a une très faible valeur économique.
- Une évaluation complète ne peut être effectuée avant une vente aux enchères publique.
- Le montant payé pour la propriété est considérablement inférieur à la juste valeur marchande.
- Toutefois, l’organisme de conservation peut obtenir un court exposé de faits, une lettre d’opinion ou toute autre documentation de la part d’un professionnel de l’immobilier qualifié dans les circonstances limitées suivantes :
Contexte
Un organisme de conservation doit pouvoir justifier le prix payé pour les terres et les accords de conservation pour plusieurs raisons : assurer une responsabilité fiscale, éviter les avantages indus, justifier les prix dans un marché en évolution, prévenir l’inflation de la valeur marchande, limiter les pertes financières lors de la revente, et se préparer en cas d’expropriation. Le moyen le plus sûr de justifier le prix d’acquisition est d’obtenir une évaluation indépendante par un évaluateur agréé par l’Institut canadien des évaluateurs. Toutefois, dans certaines circonstances limitées, un bref exposé d’un évaluateur ou d’un professionnel de l’immobilier peut suffire, notamment si l’organisme de conservation envisage l’achat d’un terrain de faible valeur économique (comme un milieu humide ou une propriété à potentiel de développement très limité, acceptée par le Programme des dons écologiques) ou s’il est contraint par le temps lors d’une vente aux enchères publiques. Dans le cas très rare où l’organisme envisage de payer plus que la valeur estimée, il doit bénéficier d’un bon conseil juridique et peser soigneusement les avantages publics, le risque d’avantages indus et le risque pour sa crédibilité. Si l’organisme de conservation décide d’aller de l’avant, il doit documenter de manière approfondie la valeur unique du bien, sa valeur pour l’organisme de conservation et l’intérêt public qu’il représente. Lors de la négociation de transactions portant sur des reçus de fractionnement, un organisme de conservation doit veiller à être honnête et direct dans ses communications avec le propriétaire foncier.